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融資全面收緊 房企降杠桿提速

“三道紅線”實施滿周年 涉房資金嚴監管持續

作者:梁倩 張莫 2021-09-03 15:02 來源:經濟參考報 次閱讀
 

目前,距離去年8月人民銀行、住建部出臺重點房地產企業資金監測和融資管理規則已逾一年。一年間,多家房企積極降低負債規模,擴張速度明顯下降。

  實際上,自去年下半年以來,包括“三道紅線”、銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度在內多個政策陸續出臺,與此同時,多地嚴查經營貸款違規入市,多項數據顯示,房企融資渠道持續收緊。業內人士表示,行業仍將維持嚴監管,金融長效機制的確立對房企的影響仍將持續,房企經營策略未來將發生變化,房地產行業也會迎來洗牌和變化。

試點滿周年多房企積極減負債

  針對重點房地產企業資金監測和融資管理規則,中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾日前表示,試點企業資產負債率、凈負債率、現金短債比三項核心經營財務指標明顯改善,負債規模穩步下降,經營融資行為更加審慎自律,整體經營趨于穩健。

  “三道紅線”是指企業剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。按照踩線情況,房地產企業被分為“紅、橙、黃、綠”四檔,“紅檔”企業有息負債規模不能高于現有水平,“橙檔”企業有息負債年增速不得超過5%,“黃檔”企業不得超過10%,“綠檔”企業不得超過15%。

  萬科為12家試點企業之一。2021年上半年萬科成功降檔,躋身“零踩線”房企行列。在日前舉行的萬科2021年中期業績推介會上,萬科總裁、首席執行官祝九勝表示,萬科把不突破紅線、長期處于綠檔、保持良好的評級和良好的流動性,都列為優先級事項,這是穩中求進的基本前提。

  融創也是試點企業之一。目前,融創仍有一項指標踩線,融創中國董事會主席孫宏斌日前在2021年中期業績投資者電話會上表示,融創不僅僅要降負債率,還要降負債規模,進一步降低融資成本。據悉,未來3年,融創設定目標是將融資成本降至5%以內。

  若把“三道紅線”的指標放到整個行業來看,貝殼研究院重點統計的A股與H股合計的85家房企中,32家房企“零踩線”,躋身綠檔,其中萬科、佳兆業、雅居樂新加入;31家房企一條踩線,位列黃檔;8家房企降負債情況仍未有較大改觀,三線均踩在紅檔之列。

  不過,雖然大部分房企積極降檔,但受資金和市場影響,與去年下半年相比,2021年上半年降檔房企數量有所減少。根據由貝殼研究院整理的房企中期報告數據,不降反升的房企由去年底的1個增長至4個。其中,新湖中寶、上實發展均“由綠變黃”;京投發展“由橙變紅”,藍光發展直接“由黃變紅”。

房企融資環境持續趨緊

  實際上,自去年下半年開始,包括“三道紅線”、銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度在內多個政策陸續出臺,與此同時,多地嚴查經營貸款違規入市,涉房金融監管趨嚴,房企融資渠道也持續收緊。

  東方金誠房地產行業資深分析師謝瑞表示,債券發行方面,房企凈融資額大幅下降,融資利率有所抬升。2021年1至7月房地產企業發行信用債合計4550.31億元,同比增長6.16%,但凈融資額為-2436.98億元,債券發行利率為4.36%,同比增加0.10個百分點。信托資金方面,根據用益信托網數據,2021年1至7月用于房地產行業的信托規模合計4298億元,同比2020年減少23%,較2019年同期減少33%。房地產開發貸款方面,截至2021年6月末,房地產開發貸款余額12.3萬億元,同比增長2.8%,增速比上年末低3.3個百分點。“房企在信托、信用債、海外債、銀行端融資呈現‘全面受阻’的特點。”謝瑞說。

  以銀行貸款為例,根據日前多銀行發布的中報,多銀行持續壓降房地產貸款占比。中信銀行相關負責人對《經濟參考報》記者表示,中信銀行一是“控增量”,制定未來幾年的房地產貸款信貸計劃,平穩控制房地產信貸節奏。上半年房地產貸款增速明顯低于該行貸款平均增速。二是“調結構”,客戶層面根據企業杠桿率和風險情況分類施策,重點支持剛需和改善型住宅項目,嚴控“三道紅線”超限的房企授信,嚴控擴張激進、償債壓力較重、授信集中度較高的房企集團的授信。

  中國建設銀行首席風險官程遠國表示,建設銀行有序推進房地產貸款集中度管控工作,嚴格執行差別化住房信貸政策,支持百姓合理住房需求,個人住房貸款保持平穩增長,在貸款總額中的占比逐步下降。截至上半年末,個人住房貸款余額6.1萬億元,較年初增長4.7%。

  隨著房地產市場調控全面深化和對涉房資金管控力度不斷加大,2021年以來,房地產市場明顯降溫。國家統計局數據顯示,7月,商品房銷售面積同比下降8.5%,增速較上月回落16.0個百分點,是年內首次轉負。二手房市場方面,易居房地產研究院數據顯示,8月,重點監測的13個城市二手住宅成交量約為5.7萬套,環比上月下跌17.9%,與去年同期相比跌幅達36.6%。

嚴監管持續房企加速調整

  業內人士表示,行業仍將維持嚴監管,金融長效機制的確立對房企的影響仍將持續,房企經營策略未來將發生變化,房地產行業也會迎來洗牌和變化。

  針對房企資金的穿透式監管仍在持續。記者從多位業內人士處獲悉,為了避免企業“炒地”、“囤地”,監管部門要求試點企業購地金額不得超年度銷售額40%,而這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地,還包括通過收并購方式獲得土地的支出。另外,試點房企的商票數據也已經納入監管視野。

  克而瑞研究中心研究員房玲表示,商業匯票本是基于真實、合法的商業交易活動。但部分高杠桿、高周轉運營的房企轉向依賴供應鏈融資,以達到延長賬齡、變相融資的目的。“房企商票納入監管,有利于房企商票透明化,遏制房地產商票后續可能出現的違約風險。”房玲表示。

  嚴監管之下,房企增速明顯受到限制。據記者不完全統計,Wind數據顯示,A股上市的119家房企2021年上半年營業總收入12516.69億元,較去年同期的9560.67億元,增長30.9%。但從歸屬母公司股東的凈利潤來看,2021年上半年的655.04億元,較去年同期的800.02億元,下滑幅度達18.12%。

  謝瑞表示,預計未來一段時期,行業仍將維持嚴監管,金融長效機制的確立對房企的影響仍將持續,融資收緊下房企擴張速度及盈利規模將進一步被壓縮。在當前房地產行業融資環境趨嚴,房企融資渠道收緊的情況下,房企經營策略發生了改變,總體來說就是“開源節流”、“降速提質”。例如,部分房企通過打折促銷方式加速回款;部分房企將減少拿地支出并降低銷售目標,控制規模。根據近50家上市房企披露數據來看,2021年平均銷售目標從2020年的14.40%,下降至11.85%。

  祝九勝說,整個行業的游戲規則正在發生變化,過度追求規模、速度為導向的線性思維也需要相應地調整。“特別是規模超過5000億元以后,經營安全的重要性變得更為突出。”他說。

  孫宏斌表示,企業暴露的問題并非政策帶來的,而是長期運營問題積累所產生的。在政策影響下,房地產行業會迎來洗牌和變化,優秀企業的優勢逐漸顯現,這將是一個長期持續性的過程。


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